不動産売却時によく起こるトラブルとその回避方法について解説!

公開日:2022/09/14   最終更新日:2022/12/06

トラブル

「不動産の売却を検討しているけど、トラブルに巻き込まれないか不安」このように悩んでいる方に向けて、この記事では不動産売却時によく起こるトラブルと、その対処方法などを紹介しています。トラブルを未然に防ぐ方法も紹介していますので、ぜひ不動産売却の参考にしてください。

不動産売却時によく起こるトラブル

まず、不動産売却時に起こりやすいトラブルの事例を確認しましょう。

仲介手数料のトラブル

1つめは、売主と売買を仲介する不動産業者との間に起こるトラブルです。悪質な不動産業者の場合、不当な金額の仲介手数料を請求してくることがあります。仲介手数料は、不動産の販売額に応じて上限額が決まっていることを覚えておきましょう。

・200万円以下の部分:取引額の5%+消費税

・200万円超400万円以下の部分:取引額の4%+消費税

・400万円超の部分:取引額の3%+消費税

これ以上の手数料を請求されることがないように注意が必要です。複数社に見積もりをとったり、契約書に手数料の計算式を明記してもらったりすることで、手数料の妥当性を確認しましょう。

「囲い込み」のトラブル

2つめは、売主と不動産業者との間に起こる「囲い込み」というトラブルです。囲い込みは、不動産業者と専属専任媒介契約をした際に発生することがあります。専属専任媒介契約では、売主は他の業者に重ねて仲介を依頼したり、自分で買主を見つけたりすることはできません。この契約の性質を悪用するのが、囲い込みです。

業者が不動産の情報を公開せず、売却活動を故意に遅らせ、売却を急ぐ売主から広告料などを不当に請求するというものです。本来専任媒介契約を行う業者は、物件の情報をレインズ(指定流通機構)に登録する必要があります。

レインズに登録された情報は、物件の早期売却を目的に、広く不動産業者に共有されます。レインズへの登録がされているか、確認するようにしましょう。

契約不適合のトラブル

3つめは、売主と買主との間に起こる契約不適合に関するトラブルです。物件の状況が契約内容に合致しない場合に発生します。たとえば、シロアリによる腐食や雨漏り、排水設備の不具合などが物件にありながらも、不動産業者や買主に告知していなければ、民法上の責任に問われる可能性があります。

また、物件に騒音や過去の事故といった問題がある場合も、重要事項として買主に情報提供しなければ、トラブルにつながりかねません。物件の状態について、しっかりと契約書に明記するようにしましょう。

契約解除のトラブル

4つめは、売主と買主との間に起こる契約の解除に関するトラブルです。たとえば、売主がローンの審査に通らず、契約が解消されることがあります。一般的に売買契約書にはローンに関する特約を記載し、契約解除を行う際のキャンセル料や手付金の扱いについて、共通の理解を得るようにします。

ただし、そのような特約を付さないと、金銭面においてのトラブルにつながる場合があります。また、あらかじめ買主が不動産を購入する経済力を有しているか、確認することが大切です。

不動産売却時のトラブルを回避するためには?

不動産売却におけるトラブルを防ぐには、以下の3つのポイントを意識することが大切です。

信頼できる不動産仲介業者を探す

優良な仲介業者を見つけることができれば、多くの不動産売却に関するトラブルは防ぐことができます。万が一トラブルに発展してしまっても、解消に向けて適切なサポートをしてくれるでしょう。業者の実績や口コミなどを確認して、悪徳な業者と契約しないことが大切です。

契約書を確認する

契約解除をする際の取り扱いについて、契約書に明記されているか確認しましょう。売買契約後に発生したトラブルについては、基本的に契約書に記載されている内容に沿って対処します。仮に契約解除となってしまっても、契約書にキャンセル料や手付金などの取り扱いについて記載があれば、トラブルへの発展を防ぐことができます。

そのほかにも「建築確認申請の許可申請が〇年〇月に間に合わない場合は解約」など、契約解除となる要件や違約金の対応について、具体的に記載するようにしましょう。

物件の状態を把握して情報共有する

売主は、物件の状態が契約内容と適合するように確認する必要があります。あらかじめ物件に不具合があることが分かっている場合、その内容を仲介業者に伝え、買主にも情報が告知されるようにしましょう。

その内容は口頭ではなく、契約書で情報共有すると記録に残るため安心です。また、売主が建物の不具合を把握していない場合であっても、契約不適合と判断されます。不動産のプロではない売主が物件の欠陥の有無を、隅から隅まで把握することは困難です。

必要に応じて住宅診断(ホームインスペクション)を活用して、専門家の立場から物件の状況を調査することも1つの手法です。

実際に不動産売却でトラブルに遭ってしまった際の対処法

細かく注意を払って取引を進めたとしても、トラブルが発生してしまうことがあります。その場合は、当事者のみで解決するのではなく、あわせて相談できる相手を把握しておくと、落ち着いて問題に対処することができるでしょう。

仲介業者に相談する

仲介を担当した不動産業者であれば、すでに契約内容などを理解しています。相談をすれば問題解決に向けてスムーズにサポートしてくれるでしょう。

そのほかの相談窓口に相談する

そもそも不動産業者との間にトラブルが起きるかもしれません。そのような場合も対処できるように、第三者として相談可能な窓口を把握しておくと安心です。

・国民生活センター(消費者生活センター):消費に関するさまざまなトラブルの相談窓口

・法テラス:法律に関する相談窓口

・全国宅地建物取引業協会連合会:不動産に関するさまざまなトラブルの相談窓口

まとめ

今回は不動産売却時によく起こるトラブルの事例やそれを未然に防ぐ方法、実際に発生した際の対処方法を紹介しました。よくあるトラブルを事前に把握することで、防げるトラブルは多くなります。また、業者に頼り過ぎず、売主自身も不動産の知識を身につけることが大切です。万が一トラブルに見舞われたとしても、相談窓口を活用し、冷静に対処するようにしましょう。

 

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