抵当権付きの不動産は売れる？売却のポイントや抵当権の抹消について解説

これから不動産を売却したいと考えている人に、本記事では抵当権付きの不動産の売却のポイントや抵当権の抹消について解説していきたいと思います。また、抵当権付き不動産の売却時の注意点や詳しい方法についても紹介いたします。事前に知っておくとスムーズに売却を進めることができるので、ぜひ参考にしてください。

抵当権と根抵当権は何が違う？

経営者や企業が所有している不動産には根抵当権が設定されていますが、一般の不動産は抵当権になります。まったく異なる意味なので混同しないようにしましょう。

抵当権とは

どのような状態の不動産でも売却できると考えている人もいるでしょう。しかし、不動産の売却では抵当権が重要なポイントとなります。

まず、抵当権とは、住宅を購入した人が住宅ローンを返済できなくなったときに、担保として金融機関などのお金を貸した側が設定する権利を指します。一般的に、住宅ローンの返済ができなくなった後は競売にかけられます。

そして、抵当権が行使されると、住宅ローンを返済していないのでその場所に住み続けられません。差し押さえられるので退居することになります。

根抵当権とは

似たような用語に根抵当権があります。こちらは、経営者や企業が所有している不動産に設定されているので、一般の不動産を購入するときには設定されないことがほとんどです。こちらは、借り入れと返済を何度でも繰り返せるのが特徴です。経済情勢や企業の利益などは毎年同じではないので、企業の経営状態に合わせて返済していくかたちとなります。

抵当権付きの不動産でも売却はできる？注意点も解説！

2つの方法で売却しましょう。抵当権を抹消してから売却する方法が理想です。抵当権を抹消していない不動産は、購入希望者から選ばれにくい特性を持っています。

売却はできる

抵当権が付いた不動産でも売却できますが、注意点があるので知っておく必要があります。

抵当権を抹消してから売却する方法

こちらの方法が理想とされています。抵当権が付いたまま売却できないわけではありませんが、住宅ローンの返済が滞ると、いつ金融機関に競売にかけられるか分からない不動産になってしまいます。そのような状態で売却活動を進めても、リスクがある不動産を積極的に購入する人はいないでしょう。

また、住宅ローンの支払いと不動産を購入するための費用の両方を負担しなければいけないので、購入希望者は魅力的に思えません。リスクを無くしてから売却活動を始めましょう。住宅ローンをすべて支払うと抵当権が抹消されるので、そこまで難しいわけではありません。しかし、抵当権を抹消するためには、ある程度まとまった金額が必要になるので準備しておきましょう。

任意売却

経済事情が悪化して住宅ローンの支払いができなくなる場合があるでしょう。また、何かしらの理由で不動産を手放さなくてはいけない理由が生じることもあります。

そのようなときは、任意売却という方法があります。一般的に住宅ローンの支払いができなくなると競売にかけられますが、競売にはデメリットがあります。それは、市場で売買されている価格よりも安くなるということです。住宅の所有者や金融機関にとってデメリットとなるので、できる限り市場価格に近い値段で売却できる任意売却を選択しましょう。

ただし、金融機関が応じてくれない場合もあるので、あくまで住宅ローンを支払えなくなった場合の救済措置として認識しておきましょう。そして、住宅ローンの支払いが難しくなってきたタイミングで金融機関に相談することをおすすめします。住宅ローンの返済額を少なくして返済期間を長くするなどのプラン変更に応じてくれる場合があります。

任意売却のリスク

金融機関が応じてくれないリスクだけではなく、ブラックリストに登録されるリスクもあります。今後数年間にわたり、クレジットカードが作れない、ローンを組めないなどの不利益を被ることになりかねないので、住宅ローンの返済計画はきちんと立てるようにしましょう。

抵当権を抹消する方法とは

郵送または窓口で手続きできます。金融機関から送られてきた書類は大切に保管しましょう。そのほかの書類は自分で用意します。

必要な書類を準備する

住宅ローンの返済がすべて終了すると、金融機関から弁済証書が送られてきます。そちらと一緒に準備する書類は、登記済証、登記事項証明書、代理権限照明情報となります。

法務局に書類を提出する

書類を提出するだけではなく、登録免許税や印鑑も必要になるので忘れずに手続きしましょう。こちらの手続きは郵送でもできますが、初めて手続きする人は分からないことがあるかもしれません。その場合は、職員に質問できる窓口をおすすめします。

まとめ

抵当権付きの不動産でも売却できますが、後からトラブルが発生する可能性があるので、できる限り抵当権を抹消してから売却しましょう。任意売却という方法もありますが、競売よりも市場価格に近い値段で売却できるメリットはあるものの、金融機関が応じてくれない場合やブラックリストに登録される場合もあります。ブラックリストに登録されるとさまざまな制約を受けるので、困ったときは早めに金融機関に相談してください。

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