兵庫県でおすすめの不動産売却業者を紹介します！

「兵庫県で不動産を売却したい」という方におすすめの不動産売却業者を紹介します！

不動産を売却したいけれど、

・不動産を売却するにはどんな方法があるの？
・不動産を売却する際に気を付けるべきことは？
・不動産売却業者の選び方が分からない

など、悩みや疑問が多くありますよね。そんな問題を解決するために、当サイトでは、不動産売却の種類や注意点、売却までの流れ、不動産売却業者の選び方などを詳しくご紹介しています。

また兵庫県内でおすすめの不動産売却業者も厳選してご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください！

ここからは、不動産売却の種類や注意点、売却までの流れ、不動産売却業者の選び方などについて詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

一口に不動産売却と言っても、売却方法には2つあり、どちらを選べばよいかは何を重視するかによって異なります。それぞれ見ていきましょう。

不動産売却の種類

不動産を売却する方法として、「仲介」と「買取」という2つの種類があります。

仲介は、不動産会社を通して販売活動を行い、購入希望者を探すという売却方法です。対して買取は、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらうという売却方法です。双方の違いは、大きく分けて売却までのスピードと売却価格の2点があります。

まず売却までのスピードについてです。仲介の場合、購入希望者を探す時間がかかります。購入希望者が見つかっても、価格や引渡し時期など、売主との間で条件の折り合いをつける必要があるため、最終的には契約に至らなかったり、無事に契約を締結したあとも引渡しまでは一定の時間がかかるため、3か月～1年以上かかることもあります。

一方買取の場合は不動産会社が直接買い取ってくれるため、販売活動をする期間を必要としません。また売主の事情を考慮したスケジュールで買取を行ってくれるので、仲介に比べて非常にスピーディーに売却を完了させることができます。

次に売却価格についてです。仲介の場合、さまざまな広告媒体を利用して購入希望者を探すため、市場相場に近い価格で売却できる可能性が高いでしょう。

一方買取の場合、不動産会社が売主の希望に沿った条件やスケジュールで買い取ってくれる分、市場相場より低い価格での売却になるケースが多くなっています。というのも、不動産会社は物件をリノベーションするなどした上で再度販売する目的で買取を行います。買取価格を決める際は、その工事費用などを反映しているため、市場相場より低く設定されるのです。

このように、仲介と買取は売却までのスピードと売却価格について一長一短であることが分かります。では、仲介と買取のどちらの方法を選べばよいのでしょうか。

これまで述べた通り、なるべく高く売却したい場合は仲介、早急に現金化したい場合は買取を選ぶというのが一番分かりやすいやり方です。ただし買取を希望する場合の注意点として、どんな物件でも必ず買い取ってもらえるわけではないということは頭に入れておきましょう。

不動産会社が物件を買い取るのは、再販が前提だからです。そのため、再販できないような物件は買取してもらえない可能性があります。

具体的には、再建築が不可能な物件や老朽化が激しい物件、そしてリノベーションなどを行う必要がなく、付加価値を設けて再販するのが難しいような、新しい物件です。

不動産を売却する際のポイントや注意点

続いて、不動産を売却する際のポイントや注意点について紹介します。

スケジュールには余裕を持たせる

仲介の形式で不動産を売却する場合、一般的に3～6か月ほどかかります。しかしなかなか購入希望者が見つからない場合は6か月以上かかるでしょう。売却したい時期が決まっているような場合は、スケジュールに余裕を持って計画を立てる必要があります。

かかる費用を把握しておく

不動産は売る場合でも費用がかかります。具体的には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、ローンを一括返済するための費用、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税などが挙げられます。希望の価格で売却できたとしても、これらの諸費用が高額になってしまうと手元に残るお金が少なくなってしまうため、注意してください。

相場を調べておく

不動産会社が査定価格を提示してくれますが、実際に売り出す価格は自分で決めることができます。そのとき、相場より高すぎると売れ残ってしまう可能性が高いですし、相場より低すぎると損をしてしまいます。

そのような事態を避けるために、国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産流通機構が運営する「REINS Market Information」などを利用して、あらかじめ周辺の類似物件の売却価格や過去の取引データなどを調べ、相場を把握しておくとよいでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の価格には明確な決まりがないため、不動産会社によって査定額は異なります。複数の不動産会社に査定を依頼することでだいたいの相場を知ることができますので、必ず3社以上に査定を依頼するようにしましょう。

不動産を売買するとき、不動産会社と結ぶ契約のことを媒介契約と言います。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社と契約して売却活動を行えるということと、レインズ（不動産流通機構）への登録が任意ということ。売主が自分で買主を見つける直接取引も可能です。

自由度が高いものの、契約したすべての不動産会社と、販売状況の問い合わせ対応や内覧のスケジュール調整、鍵の受け渡しなどを行わなければならないという手間があります。また、他社が先に買主を見つける可能性があるという考えから、不動産会社に売却活動の優先順位を下げられてしまうというデメリットもあります。

専任媒介契約

専任媒介契約の特徴は、1社しか契約できないこと、売主への活動報告を2週間に1回以上行うことが義務付けられているということ、7営業日以内にレインズへの登録が必須ということです。直接取引も認められており、もし売主が自分で買主を見つけた場合、売主は不動産会社に仲介手数料を支払う義務はありません。

一般媒介契約に比べて積極的な売却活動が期待できますが、不動産会社が売主からも買主からも仲介手数料を得るために情報を広く流通させず、「囲い込み」をするケースもあるため注意が必要です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の特徴は、1社しか契約できないこと、売主への活動報告を1週間に1回以上行うことが義務付けられているということ、5営業日以内にレインズへの登録が必須ということです。専任媒介契約以上に積極的な売却活動が期待できます。

デメリットとしては、売主と買主の直接取引が認められていないということ。売主が自分で買主を見つけた場合でも、必ず不動産会社を通した上で仲介手数料を支払う必要があります。

どの契約方法を選べばよい？

3つの媒介契約について解説しましたが、それぞれにメリットとデメリットがあることがお分かりになるでしょう。最後に、媒介契約の選び方を紹介します。

・一般媒介契約がおすすめの人
周囲に不動産を売却することを知られたくない人、自分で売却活動をコントロールしたい人

・専任媒介契約がおすすめの人
自分でも買主を見つける可能性のある人、どの媒介契約を選べばよいか迷っている人

・専属専任媒介契約がおすすめの人
1社にすべてお任せしたい人、自分で買主を見つける可能性がない人

先述した通り、不動産は売る場合でも費用がかかります。その中でも多くを占めるのが仲介手数料です。ここからは、不動産売却の際の仲介手数料はどのくらいかかるのかについて解説します。

仲介手数料とは、売買契約が成立した際に成功報酬として不動産会社に支払う費用です。そのため、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約している場合でも、仲介手数料を支払うのは1社のみになります。

この仲介手数料は不動産会社が自由に決められるわけではなく、宅地建物取引業法によって、売主に請求できる上限額が定められています。その上限額については、次の計算式によって求めることができます。

売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5%（＋消費税）
売却価格が200万円～400万円以下の場合：売却価格×4%＋2万円（+消費税）
売却価格が400万円以上の場合：売却価格×3%＋6万円（＋消費税）

たとえば3,000万円で売却した場合は以下のようになります。

3,000万×0.03＋6万円=96万
96万×1.1=105万6,000

つまり、売却価格3,000万円の仲介手数料の上限額は105万6,000円ということになります。

なお、仲介手数料を支払うタイミングとしては、売買契約が成立した時点で50%、引渡し完了時に残りの50%というのが一般的ですから、覚えておくとよいでしょう。

ここまで、不動産売却の基礎知識をお話してきました。次は、実際に不動産売却会社選びを行う前に、一般的な意見を把握しておきましょう。今回、不動産売却をする場合に何を重視して不動産会社を選びたいと考えるか、WEBアンケートを活用して一般の方に質問してみました。

「査定額が高いかどうか」が30.1%で一番多い回答となりました。物件によって差が出てくる部分かと思いますが、納得できる金額で売却できるかどうかは不動産会社の広告力にも関係しているでしょう。

「担当者が信頼できるかどうか」は22.8%でした。安心して大事な物件をお任せするためには、売主の話をよく聞いて誠実な対応をしてくれる不動産会社を選びたいものです。

「売却実績が豊富かどうか」は19.0%、「対応スピードが速いかどうか」は16.3%です。広告力が高く売却スピードが早い不動産会社は、多くの方に好まれ売却実績も豊富なのではないでしょうか。リースバックや任意売却など、一人ひとりに適した解決方法を提示する実力も期待できそうです。

それから「会社の知名度があるかどうか」は11.4%となりました。地域に密着した不動産会社なら、周囲の住民や企業の知名度が高く信頼できると思います。

「その他」は0.4%でした。具体的な内容を聞いたところ次のような意見が挙げられました。

・不動産を売却するにあたり安心感があること
・大きな金額なので、不動産会社の売買実績だけでなく、社歴、資本金、財務情報、社員数などもチェックしておきたい
・地元に密着して活動している不動産会社であるか
・税金など法律に詳しいか

やはり、安心してお任せできる不動産会社であるのか、さまざまな情報から判断したいと考えられていることがわかりますね。不動産会社をよく比較して、知識やサービス内容が豊富で売却スピードが早い、信頼できるところを選びましょう。

次の見出しからは、アンケート結果を踏まえて、不動産売却の流れや業者の選び方についてお話していきます。

ここからは、実際に不動産を売却する流れについて紹介します。

①相場を調べる、査定依頼

まずは、近隣にある売却したい物件と条件の近い物件の売却価格を調べ、相場を把握しましょう。その後不動産会社に査定を依頼します。

査定には、住所や築年数、間取りなどの情報から価格を算出する机上査定と、実際に物件を調査して価格を算出する訪問査定の2種類があります。まずは複数の不動産会社に机上査定を依頼し、それを踏まえた上で訪問査定を依頼する不動産会社を数社に絞ります。

査定の際に必要な書類は、身分証明書、実印・印鑑証明書、登記簿謄本（登記事項証明書）、購入したときの契約書、重要事項説明書、土地の測量図、建物の図面など。

なるべく多くの情報があったほうがより精度の高い価格を算出してもらうことができますが、最低限必要な書類については不動産会社によっても異なるため、担当者に確認するようにしてください。なお、査定の際は必要なくても、売却時には必要になる書類もたくさんありますので、できればあらかじめ手元に用意しておくとよいでしょう。

②媒介契約締結、売却活動開始

査定に納得したら、不動産会社を決定し、媒介契約を結びます。契約する不動産会社を選ぶ際は査定額だけで判断するのではなく、担当者の対応など、総合的に判断して決めるようにしましょう。

媒介契約を結んだら、売り出し価格を決め、売却活動が開始となります。売却活動の内容は、Webサイトへの掲載や新聞の折り込みチラシなど、不動産会社によっても異なります。

いつ購入希望者が内覧に訪れても対応できるよう、室内や庭などはきれいに掃除しておくようにしましょう。目に見える汚れはもちろん、換気を行い、においについても気を配るようにしてください。

明るく見せるため、古くなった電球は取り替えて、照明はすべて点けておきましょう。スリッパも用意しておくと好印象です。

③購入申し込み、売買契約締結

内覧を経て、購入希望者から購入の申し込みを受けます。購入申込書に書かれている希望条件（売買価格や引渡し日など）を確認し、不動産会社を通して調整や交渉を行います。双方が条件に合意したら、売買契約の締結へと進みます。

売買契約時に必要な書類は、身分証明書、実印・印鑑証明書、登記済権利証または登記識別情報、収入印紙などです。このとき仲介手数料の半額を支払うため、現金の用意も忘れないようにしましょう。また、買主からは手付金を受領します。

④決済・引渡し

売買契約の中で定めた日時に、決済と引渡しが行われます。手付金を差し引いた残代金の受領や固定資産税の清算、住宅ローン残債の返済、抵当権抹消手続き、鍵の受け渡しなど、必要な手続きや書類が多々あるため、段取りや用意しておくべき書類についてしっかりと把握しておくようにしてください。

決済・引渡しが完了すると物件は買主の所有物になります。引渡し日までに必ず引っ越しを済ませておくようにしましょう。また、不動産の売却によって得た利益に対しては譲渡所得税がかかるため、翌年は忘れずに確定申告を行うようにしてください。

ここまで、不動産売却の注意点や契約方法の違い、売却までの流れについて解説してきました。不動産売却について具体的なイメージを持つことができたでしょうか？最後に、売却を依頼するのにおすすめの不動産会社の選び方について紹介します。

強みや得意分野

不動産会社の中でも、それぞれ強みや得意分野が異なります。たとえば、賃貸業と仲介業など専門分野が違ったり、戸建てよりもマンションの取引実績が豊富だったり、特定のエリアや沿線に特化していたりといったことが挙げられます。

そのため不動産会社を選ぶ際は、その会社の強みや得意分野が、売却したい不動産とマッチしているかどうかを見極めることが大切です。まずはホームページをチェックして、得意とする地域や不動産の種類を確認しましょう。

売却スピードが早い

不動産をより希望に近い形で売却するためには、売却スピードの早さが重要です。不動産は時間がかかればかかるほど売れづらくなります。短期間で買主を見つけることができれば、その分価格も高い状態で売却できる可能性が高いと言えます。

スピーディーに売却できるかどうかの要因はいくつかありますが、その一つが広告力です。より早く買主を見つけるためには、より多くの人の目に留まることが重要です。

多数の不動産情報サイトと提携していたり、物件情報を紹介できる既存顧客を多く抱えているなど、広告力の高い不動産会社を選ぶとよいでしょう。

担当者の人柄やスキル

不動産を売却するにあたって、希望する価格で売却できるか、どんな人が買主になるのかなど、売主にとって不安はつきものですよね。そういった不安や悩みにしっかり寄り添ってくれる担当者であれば、安心してお任せすることができます。

また、売主の言うことにただ従うのではなく、知識や経験を踏まえて適切にアドバイスしてくれるかどうかも重要です。売り出し価格を値下げするかどうかについても、的確に判断できる担当者であれば、短期間で、より相場に近い価格で売却できる可能性が高まります。

担当者の人柄やスキルを見極めるには、複数の不動産会社とコンタクトを取ることで比較することができます。単純に相性の良し悪しもあるため、実際にやり取りをしてみて判断しましょう。

売却以外の方法も提案してくれる

仲介だけでなく買取にも対応している不動産会社であれば、早急な現金化を望んでいる売主にとってメリットがあります。また、売却にこだわらないさまざまな方法を提案できる不動産会社なら、より優秀で信頼できると言えるでしょう。

たとえば、築浅で駅近の物件であれば、賃貸住宅として貸し出すほうが資産活用になるかもしれません。また売却を希望しているのが高齢者であれば、売却したあとも住み続けられるリースバックを選択したほうが安心です。

このようにさまざまなサービスに対応している不動産会社を選ぶことで、最適な提案を受けることができる可能性が高くなります。

ここまで、不動産売却に関する基本的な情報や知っておくべきポイントなどについて解説してきました。これから不動産を売却しようとしている方にとってはさまざまな不安や悩みがつきものですから、慎重に検討したいものですよね。

このサイトでは、兵庫県で不動産売却におすすめの業者を厳選して紹介していますから、ぜひ参考にしてみてください。後悔のない売却を行うためには、複数の不動産会社を比較することが大切です。